Hva skjer med hytta ved et samlivsbrudd? Når noen i sameiet ønsker å selge eller naboens trær stenger for den flotte sjøutsikten?

Kjell Heggvoll, advokat og partner i firmaet Adnor Advokat AS, har sammen med lokalavisa Hitra-Frøya sett nærmere på ulike problemer som kan oppstå.

Å eie hytte sammen

Når flere eier ei hytte sammen kan det by på store utfordringer, sier Kjell Heggvoll.

- Alle har et forhold til hytta og ønsker gjerne å bruke den i de mest attraktive periodene for eksempel i skoleferier.

Kanskje har hytta gått i arv til barna, og det er ikke nødvendigvis i første generasjon at de største problemene oppstår. Det kommer en generasjon etter hvor problemene kan forsterke seg, legger advokaten til.

- Slekts- og følelsesmessig er man ikke lenger like nær. Jeg tror at en forutsetning for å lykkes med hyttesameie er å skrive sameie-avtale.

I tillegg til å fordele bruken av hytta, blir vedlikehold for mange et tema.

For hvem skal gjøre arbeidet? Har han som bor nærmest hytta på Hitra andre forpliktelser enn han som bor i Oslo og ikke like stor anledning til å delta på dugnad?  De i sameiet har kanskje ulik økonomi. Noen har kanskje råd til sette bort arbeidet, mens andre ikke ønsker det. Og hvem skal avgjøre hvilke prosjekt man skal begynne med hvis noen ønsker påbygg eller flere bekvemligheter?

- I utgangspunktet gjelder flertallsvedtak, men en del krever enstemmighet. Dette er noe som kan reguleres i en sameieavtale. Det gjelder også hvorvidt det skal tas full markedspris eller gis rabattert pris om noen i sameiet vil selge seg ut.

Hva skjer med hytta ved samlivsbrudd?

Folk tror at når man er gift så eier man alt sammen og bestemmer like mye, men slik er det ikke, sier Heggvoll.

-  Også for gifte gjelder «mine og dine ting». Går man fra hverandre og det er den ene parten som har kjøpt hytta eller har den med seg inn i ekteskapet har man i utgangspunktet fortrinnsrett til å beholde den.

Men ofte blir hytta kjøpt eller bygd som et felles prosjekt og da er det ikke slik at den ene parten har fortrinnsrett.

- Da må man enten selge eller forhandle seg fram til en løsning. Det kan være lurt å lage en ektepakt med særeie når man gifter seg. For ikke-gifte blir problemet det samme. Man bør vurdere å skrive samboeravtale som blant annet regulerer hva som skjer ved et brudd.

Arv

Å planlegge et generasjonsskifte i god tid er også veldig lurt, sier Heggvoll.

- Arverettslige spørsmål kan være vanskelig, men gjennom god planlegging kan man oppnå enighet om gode løsninger. Alle foreldre er opptatt av at det ikke skal bli ufred og at barna skal oppleve arveoppgjøret rettferdig.

Nabotvister

Nabohytta leies ut. Det kan medføre en ekstra belastning med for eksempel mye forsøpling og bråk.

- Det skal mye til for å stoppe utleie, men da kan ”granneloven” eller naboloven som den også kalles, være til hjelp hvis det oppstår skade eller ulempe på naboeiendommen.

Trær som skygger for sola eller stenger for utsikt er også en klassisk nabotvist.

- Jeg hadde en sak i fjor hvor det oppsto strid mellom en grunneier og en hytteeier hvor sistnevnte hadde tatt seg til rette på grunneiers eiendom for å få mer utsikt. Da kom naboloven inn. Etter rettsmeglingshjelp fra en dommer endte saken i forlik. En annen nabotvist jeg har jobbet med gjaldt en part vil sette opp næringsbygg på nabotomta i henhold til godkjent reguleringsplan. Han hadde ikke nødvendige avtaler med naboene, og måtte derfor justere prosjektet sitt. For de som ikke jobber med dette til vanlig er grensen mellom det offentligrettslige og privatrettslige vanskelig å se. Da kan en jurist være til god hjelp.

Byggesaker

Et advokatfirma kan også stille med bistand overfor det offentlige, for eksempel i plan- og bygningssaker når det skal søkes om byggetillatelse eller dispensasjon, sier Heggvoll.

- Kanskje er kommunen i gang med å rydde opp i gamle synder og vil  fjerne sjøhus, molo eller kaianlegg som fra gammelt av har blitt bygd i strandsonen. Det kan føre til fortvilelse og sinne, særlig om man ser at noen får dispensasjon og andre ikke.

Noen trenger også hjelp fra jurister til å fastsette hvor grensene mellom eiendommer går.

Adkomstrett

Det er ikke sikkert det er vei helt fram til hytta, slik at man må gå eller kjøre over annen manns eiendom.

- Eller omvendt, naboen må gå over din tomt, og slik kan det ha vært i flere generasjoner. Ved eierskifte nevner ikke selger dette med trafikk gjennom tomta og det framgikk ikke av de tinglyste dokumentene.  Rett til å legge ut båt i fjæra eller rett til en nausttomt er også tema som vi ofte ser går igjen.  Det er viktig at slike rettigheter blir tinglyst.

Håndverkmessige feil

Hyttebyggere gjør mye selv, men av og til trengs det profesjonell hjelp.

- Det kan være lurt å lage en skriftlig avtale med håndverker for å unngå feil utførelse eller at man får en større regning enn avtalt på forhånd. Oppdager man for eksempel feil og mangler etter kjøp av eiendom er det viktig å reklamere i tide og å varsle forsikringsselskapet før det har gått ett år så man ikke mister retten til rettshjelpsdekning.

For det mange ikke er klar over er at man kan få dekket juridisk bistand ved tvister gjennom for eksempel hytteforsikringen sin, legger advokaten til.

- Mange går i fella og reklamerer for sent og da kan miste krav om utbedring, erstatning eller prisavslag. Det er også viktig å sikre dokumentasjon ved for eksempel å ta bilder.

Å eie hytta, men leie grunn

Et annet tema som går igjen, forteller Heggvoll, er tomtefeste. Man eier hytta, men leier grunnen.

- Det er en rimelig inngangsbillett til hyttelivet hvis man slipper å kjøpe tomt, og for grunneier kan bortfeste av tomter være en binæring. Dessverre har lovgiver bidratt til en del av problemene som oppstår fordi det har blitt gjort så mange endringer i tomtefesteloven. Vi bistår ofte når det gjelder regulering av festeavgift og innløsing av hyttetomt. Er det aktuelt med nye festeavtaler er det viktig å sikre en god kontrakt. Et advokatfirma kan bistå begge parter.

Verdighet

Det er en ekstra belastning når saker havner i retten og veldig sårt når det oppstår uenighet som kan ødelegge forholdet mellom nær familie og gode naboer, sier Heggvoll avslutningsvis.

- Selv om man er uenige skal man behandle hverandre med verdighet. Vi er opptatte av at folk skal klare å snakke sammen og ta hverandre i hånda i etterkant en sak, og når de klarer det gir det oss en ekstra god følelse.

Kjell Heggvoll anslår at Adnor Advokat til sammen har rundt 100 oppdrag i året som direkte berører hyttejuss.